Usucapião: O que é e como funciona?

Usucapião é uma forma de aquisição de propriedade e de outros bens que se dá pela posse prolongada de uma coisa e sem interrupção pelo prazo estabelecido em lei. Pode ser feito tanto para bens imóveis quanto bens móveis.

Usucapião de bens imóveis

A usucapião de bens imóveis pode ser de três espécies:

Usucapião Extraordinária (prevista no artigo 1.288 do Código Civil)

Requisitos:

  • Posse de um imóvel pelo prazo de 15 anos sem interrupção;
  • Posse deve ser sempre exercida de forma mansa e pacífica, isso significa que a posse não pode ter sido contestada pelo proprietário;
  • A pessoa precisa agir como dono do imóvel;
  • O tempo de posse poderá ser reduzido para 10 anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

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USUCAPIÃO - ADVOGADO DE INVENTÁRIO E DIREITO IMOBILIÁRIO (2)

Usucapião Ordinária (prevista no artigo 1.242 do Código Civil)

Requisitos:

  • Posse contínua exercida de forma mansa e pacífica, sem perturbação do proprietário;
  • Posse pelo prazo de 10 anos;
  • Precisa ter um justo título e a boa-fé (a maneira mais usual para definir justo título é quando a pessoa compra uma posse através de um contrato);
  • O prazo de 10 anos poderá ser reduzido pela metade, para 5 anos, caso a pessoa tenha pago. Ou seja, adquirido onerosamente;
  • Os possuidores devem ter estabelecido sua moradia no imóvel ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Especial 

Neste caso, pode ser rural e urbana.

A rural é denominada de pró-labore, para o trabalho, e tem como requisitos: 

  • Posse como sua, sem interrupção e sem oposição;
  • Prazo de 5 anos;
  • Área rural não superior a 50 hectares;
  • A condição de que a pessoa não seja possuidor de qualquer outro imóvel, nem rural, nem urbano;
  • Comprovação que tornou a terra produtiva por seu trabalho e de sua família;
  • Ter construído nela sua moradia.

A urbana – também denominada pró-moradia – tem como requisitos: 

  • Posse como sua, sem oposição e sem interrupção;
  • Área urbana de até 250 metros quadrados;
  • Prazo de 5 anos;
  • A condição de que a pessoa não seja possuidora de qualquer outro imóvel, nem rural, nem urbano;
  • Ter construído nela sua moradia.

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Quais são os requisitos para o usucapião? 

Quais os requisitos necessários para a consumação da usucapião e o que é preciso? Precisamos analisar quatro elementos. 

Os três primeiros requisitos são necessários para todas as espécies de usucapião, enquanto justo título e a boa-fé são elementares somente para a usucapião ordinária.

  1. Coisa (móvel ou imóvel) capaz de ser adquirida por esse meio: bens comerciais e os bens públicos não podem ser objeto de usucapião;
  2. Posse: fundamental para a caracterização do tempo. A lei exige que seja demonstrado que a pessoa aja como se fosse dona daquele bem, sem oposição;
  3. Decurso do tempo: deverá ser contínuo, ficando proibida a posse em intervalos e devendo ser conservada durante o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião.

Justo título e Boa-fé

O justo título configura-se como o documento que bastaria para fazer a transferência do bem caso não houvesse algum empecilho.

Por sua vez, a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que aquele bem (coisa) possuía algum obstáculo que o impediria de obter sua aquisição. Cabe ressaltar que isso é exigido desde o começo da posse até o fim do prazo para a sua aquisição. 

Um exemplo deste caso ocorre quando uma pessoa sabia que estava comprando uma posse ilegal e, mesmo assim, a comprou. Nesta situação, a posse não terá validade jurídica.

Quando não é possível fazer usucapião

Há também algumas cláusulas impeditivas que impedem o processo de usucapião. 

Confira as situações em que não é possível fazer a usucapião:  

  • Entre cônjuges durante o casamento, entre ascendente e descendente durante o pátrio poder, enquanto o pai ou a mãe estiverem vivos, entre os incapazes e seus tutores curadores em meio à tutela ou curatela;  
  • Em favor de credor que tenha imóvel como garantia do mandatário ou das pessoas que lhes são equiparadas, contra o depositante do devedor mandante às pessoas representadas quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda;  
  • Não será possível a usucapião de posse com o uso de violência após a pessoa tomar posse de um bem usando a força ou ameaça; 
  • Contra os absolutamente incapazes; contra os ausentes dos países em serviço público da união dos estados do município; 
  • Também não cabe usucapião quando existe a ação de evicção, ou seja, quando houver decisão judicial em que a pessoa tenha perdido aquela posse. 

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Como é feita a ação de usucapião?

A ação de Usucapião deverá ser proposta através de um advogado. Poderá ser feita de forma Judicial ou Extrajudicial (em cartório).

Os tempos de posse podem ser somados. Por exemplo: Se uma pessoa for dona de um imóvel de 250 metros quadrados durante 4 anos e uma segunda pessoa tiver adquirido aquela posse há 1 ano, o último poderá entrar com a ação de usucapião, porque o tempo de sua posse somou-se ao tempo da posse do anterior. Para que isso ocorra, é fundamental que não tenha havido nenhum intervalo dessas duas posses.

A sentença que decidir pela usucapião será registrada através de um mandado judicial, que determinará ao oficial do cartório de registro de imóveis que abra uma nova matrícula para aquele bem. Esta ação, conforme estabelece o artigo 1.241 do Código Civil, tem natureza declaratória e deve ser ajuizada na cidade onde estiver situado imóvel.

O Escritório de Advocacia Silva Tedoldi pode auxiliá-lo no processo do usucapião.
Para tirar outras dúvidas com nossos especialistas na área, entre em contato com o escritório
pelo telefone (48) 9186-2555 ou envie uma mensagem via WhatsApp.

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